Доступное жилье

Проект «Доступное жилье» может и должен реализовываться. Ведь доступное и социальное жилье необходимо строить. Но не в приказном порядке. Для этого необходимо создать стимулирующие процесс механизмы. Государство не может взять на себя финансирование этих проектов. Значит, надо искать другие пути, договариваться с бизнесом. Сегодня никто не занимается реализацией этой программы, но все хотят освоить бюджетные деньги. На самом деле нужно понимать, что такое бюджетные деньги. Они заложены в себестоимость строительства, в результате она становится в полтора раза дороже. Так, сегодня на рынке себестоимость строительства жилья составляет 3,6‑3,7 тыс. грн. за 1 кв. м, а у тех, кто осваивает бюджет, – 6‑7 тыс. за 1 кв. м. Как я вижу решение этой проблемы? Выделяется земельный участок. Сделка оформляется как купля-продажа, но оплата производится не деньгами, а квадратными метрами. То есть компания-застройщик расплачивается с органами местного самоуправления будущими квартирами по себестоимости. Таким образом, игроки получают возможность получить прибыль за счет продажи части квартир, а власть – жилье по доступным ценам. Эти квартиры город сможет использовать для удовлетворения нужд очередников и пр. К сожалению, чтобы перейти на такую схему работы, надо изменить образ мышления и психологию тех, кто принимает решения. В нынешних условиях, когда земля определяет львиную долю себестоимости проекта, при наличии различных видов отчислений городу, пожарным, больших затрат на создание инженерных сетей, строительство жилья по цене $ 450‑500 за 1 кв. м невозможно. Никто не может строить по такой цене.

Элита-центр

Все идет к тому, что появится много последователей «Элита-центр». В основном это будут маленькие фирмы, которые сегодня уже приостановили строительство и не знают, что делать дальше. Этот процесс уже начался. К нам уже не раз обращались и предлагали незавершенные проекты. И количество недостроев растет с каждым днем. (По данным Украинской строительной ассоциации, в стране заморожено строительство 50 % жилых домов. – Ред.) Конечно, в первую очередь пострадают люди, которые уже вложили деньги в строительство квартир в будущих домах.

Сегодня в мире все занимаются поддержкой частного бизнеса. Выделяются деньги на поддержание рынков, выкупаются проекты. Таким путем пошла и Россия. Например, недавно власти Москвы приняли решение выкупать жилье у частных компаний для муниципальных целей. Всего по состоянию на 15 октября они выкупили у пяти компаний более 500 тыс. кв. м жилья.

В нынешней сложной ситуации необходимо, чтобы украинское государство тоже обратило внимание на рынок недвижимости. Например, можно было бы выделить кредит строительным компаниям на достройку жилья. Кредит можно выдавать под залог недостроев по себестоимости. Для банков это достаточно безопасная схема, поскольку они – при любом положении вещей на рынке – всегда смогут продать эти дома по себестоимости.

Комплексная застройка

С каждым годом Киев выглядит все хуже – транспортные пробки, нехватка детских садиков, слабо развитая инфраструктура. И без комплексной застройки ситуация будет лишь усугубляться. К сожалению, из-за того, что наше правительство после 1990 г. хотело зарабатывать, а не строить, был упразднен такой орган, как Главное управление капитального строительства (ГлавУКС). В свое время оно строило детсады, школы, инфраструктуру. И все земельные участки были сосредоточены там. Тогда можно было создавать и комплексные застройки. А потом правительство дало заработать своим структурам, и со временем все развалилось. Сегодня земельные участки выделяют отдельным компаниям. Нет комплексного подхода. Во всех цивилизованных странах сначала делают эскизный проект застройки квартала, микрорайона. На этом этапе уже решают, что и где можно построить. Затем строителям предлагают проекты, в которых прописано, сколько этажей должно быть в доме, какой должна быть мощность сетей. Нигде нет такого, как у нас. Построил дом, а потом выясняется, что подключить его к сетям ты не можешь. И начинается: «Киевводоканал», «Киевэнерго» пишут требования, сколько сетей застройщик должен для них проложить. А почему мы должны решать эти проблемы? Только потому, что все эти структуры частично коммунальные? Эти вопросы должен решать город, а не строители. Комплексная застройка решит многие проблемы, и эту в том числе. А сейчас хотят просто все поделить и быстро заработать. Поэтому и строят мало.

Общественные слушания

Если мне кто-то объяснит, что такое общественные слушания и для чего они предназначены, скажу спасибо. Сегодня общественные слушания – обычный бизнес для определенной группы людей. Застройщик собирается выйти на площадку. Эта группа собирает жителей, платит им деньги, и они устраивают забастовку. Потом они приходят к нам и требуют деньги. На одной площадке мы заплатили. Только начали строить, как уже другие приходят с таким же требованием. И конца и края этому нет. Мы решили пройти экспертизу, чтобы доказать, что наш проект не является проблемным, как его преподносят. Только мы закончили, как сразу выискали другой повод, и все началось по-новому кругу. С такой проблемой сталкиваются все компании, которые строят в столице. Мы не воюем с жителями. Мы воюем с фирмами, которые хотят получить либо деньги, либо земельный участок, на котором запланировано строительство. Я считаю, что общественные слушания должны проводиться на стадии выделения земельного участка. Да и не только общественные слушания. Все согласования нужно проходить на этапе выделения участка.

Стратегия компании в условиях кризиса

Мы планируем достроить все проекты, которые уже находятся на стадии реализации. Новое начнем строить лишь по окончании кризиса. Сейчас мы рассматривает возможность создать после кризиса несколько сетей – торгово-развлекательных центров, ресторанов и четырехзвездочных гостиниц. Возведение первой гостиницы будет закончено в этом году на Оболони, сейчас идет строительство гостиницы в Чернигове. Пока мы еще не решили, будем ли привлекать оператора под управление, или создадим своего.

Торгово-развлекательные центры площадью 15‑50 тыс. кв. м. будут размещены в городах с населением 300‑500 тыс. человек. Под этот проект еще до кризиса мы успели привлечь западного инвестора. Остальные проекты – на стадии разработки концепции. Думаю, к моменту окончания кризиса мы успеем закончить все работы.