Все большее количество банков прекращают свои ипотечные программы. На рынке ипотеки зреет пузырь.

Мировой кризис ликвидности продолжает обнажать проблемы ведущих инвестиционных банков. На этот раз украинцы могут смело гордиться своей причастностью к такой глобальной структуре, как Citigroup. Во-первых, действия менеджмента Citi на британском рынке ипотеки эксперты уже окрестили операцией «веселые яйца» (название которой имеет украинские корни). А во-вторых, признаки «яйцевой» болезни последний месяц наблюдаются и на украинском рынке ипотеки, рискуя перейти в затяжное заболевание. Чем закончится шествие проблем ликвидности для украинской ипотеки?

Egg versus Яйцо Несколько месяцев главе Citigroup Майклу Клейну не давало спокойно спать одно из британских подразделений группы – интернет-банк Egg. И дело здесь не в том, что единственная «виртуальная» структура Citi позволяла себя совершенствовать даже ночью. А в том, что, желая расширить свое финансовое присутствие на территории Туманного Альбиона, в мае 2007 года Citi потратил на нее более миллиарда долларов. Год назад эта сумма моментально увеличила количество британских клиентов американской группы практически в четыре раза – с 800 тыс. до 2,9 млн. человек. Однако уже через несколько месяцев выяснилось, что новоприбывшие англичане оказались не совсем благополучными заемщиками, и деньги были потрачены зря. На британском розничном рынке доминируют глобальные банки Barclays, Royal Bank of Scotland и HSBC, и Egg пришлось довольствоваться клиентами из группы риска.

Потеряв на американском кризисе ипотеки более $15 млрд., к марту этого года Citigroup решила свернуть высокорисковый британский бизнес Egg, объявив об изъятии кредитных карт более чем у 160 тыс. «неблагонадежных» клиентов. Тогда это решение в группе объяснили осторожностью и желанием инвестировать в более прибыльные бизнесы. Так, уже в апреле прекратило кредиторскую деятельность Future Mortgages – еще одно подразделение Citigroup, работавшее в секторе рисковой ипотеки. А уже в июне меры осмотрительности коснулись всех без исключения ипотечных заемщиков. Деятельность Egg была прекращена. В Великобритании это стало прецедентом. Решение Citigroup, показало, что клиентам с небезупречной кредитной историей в дальнейшем не стоит рассчитывать на банковский заем – будь-то ипотечная ссуда или кредит по карте. А клиентам с идеальным кредитным поведением не стоит питать иллюзий, что банковские учреждения с такой же легкостью будут кредитовать их и в будущем. Напоследок представители Citigroup заявили, что ипотечное кредитование на фоне общего кризиса дает большие риски. Существуют другие кредитные сферы, на которых банк отныне сосредоточит внимание.

Вслед за официальным заявлением Citigroup о закрытии Egg лидеры английского рынка ипотечного кредитования Abbey и Bradford & Bingley повысили свои ставки по ипотеке на 0,26% и 0,55% соответственно. Представители Abbey полагают, что хотя Egg не занимал доминирующие позиции на рынке, уход компании осложняет ситуацию в секторе: сужение выбора всегда приводит к росту ставок. В свою очередь, спрос на кредиты может вырасти настолько, что банки не смогут их обеспечивать.

Правда, пока перемены коснулись лишь Англии. К примеру, в России, где Citi активно развивает розничный бизнес, руководство пока не видит серьезных признаков ухудшения кредитной ситуации. А в Украине, несмотря на сложности на мировых рынках, американцы только планируют внедрять кредитование населения. «Кредитные карты – это тот продукт, с которого мы начинали выведение розничных услуг на целый ряд рынков, и этот продукт может стать таковым для Украины в ближайшие двенадцать месяцев», – заявил недавно в интервью «Инвестгазете» глава украинского Ситибанка Надир Шейх.

Вслед за яйцами Но, несмотря на спокойствие г-на Шейха, сон работающих на рынке ипотеки украинских банкиров не так спокоен. По прогнозам Украинской национальной ипотечной ассоциации, темпы прироста объемов жилищного ипотечного кредитования в этом году составят лишь половину от прошлогоднего показателя и четверть от показателя 2005 года. Из-за проблем с доступом украинских банков к источникам долгосрочного финансирования многие финучреждения приостановили свои ипотечные программы. Это может касаться как определенных валют, так и полного отказа от кредитования жилья. К примеру, в мае УкрСиббанк, Райффайзен Банк Аваль и УкрсоЦБанк приостановили выдачу кредитов в гривне на покупку жилья. На начало 2008 года на долю этих банков приходилось 45,6% от всех выданных ипотечных кредитов. Те же финансовые учреждения, которые продолжают кредитовать, повысили свои кредитные ставки и ужесточили требования к заемщикам. К примеру, кредитные ставки в ПриватБанке уже перешагнули за 20%.

Ситуация усугубилась еще и тем, что с 21 мая Государственное ипотечное учреждение приняло решение повысить ставку рефинансирования по ипотечным кредитам на 3,6 п. п. – с 9,9 до 13,5%. Наблюдательный совет ГИУ объяснил свой поступок макроэкономической ситуацией в стране и повышением НаЦБанком учетной ставки до 12%.

Причины кредитного моратория банкиры объясняют довольно просто – на рынке отсутствуют длинные ресурсы, инфляция с начала года достигла практически 15% и выросли риски невозврата кредитов. Кроме того, в некоторых банках это связано с невыполнением требований по нормативам НБУ. Поэтому вскоре, пророчат банковские консультанты, стоит ожидать возвращения к 30%-ным первым взносам и справкам лишь с официальными высокими доходами.

Таким образом, рынок проходит естественное самоочищение от некачественных заемщиков. Прежде всего отбор коснется киевлян – именно Киеву и Киевской области принадлежит, по данным УНИА, 28,4% ипотечного капитала. На втором месте Одесса (13,8%), за ней следует Днепропетровск с 8,9%. Кроме того, если банки и в дальнейшем продолжат закручивать ипотечные «гайки», недоступным в первую очередь станет жилье эконом-класса, которое в большинстве своем и покупается с помощью займов.

Вместе с тем некоторые банкиры уверены, что сокращение ипотечных программ может привести к снижению стоимости квадратного метра. По мнению председателя правления БМ-Банка Виталия Ломаковича, уже к концу лета можно будет наблюдать такую ситуацию. Правда, строители не солидарны с банкиром. Глава компании «ТММ» Николай Толмачев указывает на повышение себестоимости строительства и инфляционное удешевление метра жилья. Как результат – ожидать следует не снижения цен, а концентрации строительного рынка самыми сильными игроками. Мелким строителям в условиях недостатка ресурсов и снижения их маржи выжить вряд ли удастся.

В свою очередь, председатель правления Райффайзен Банка Аваль Владимир Лавренчук считает, что кризис ликвидности нельзя оценивать только с негативной стороны. Украинским банкирам он во многом помог, ведь сдерживает банки в гонке за ростом кредитных портфелей. Поэтому замедление темпов кредитования со 100 до 40% процесс объективный. «Кризис ликвидности для нас очень полезен. Во всяком случае, это та встряска, которая заставляет о многом подумать», – констатирует и председатель правления банка «Финансы и Кредит» Владимир Хлывнюк. В частности подумать о неликвидных проблемных кредитах и в портфелях украинских банков, которые, по разным оценкам, составляют в некоторых учреждениях до 30%. Ведь только в случае своевременного пересмотра удастся избежать повторения истории с британским Яйцом.