Говорят, что в нашей стране в медицине и строительстве разбираются все. Об этом убедительно свидетельствует анализ харьковского рынка недвижимости. Строительством тут занимаются люди, не имеющие ни специального образования, ни опыта, ни даже возможностей. За последние пять лет количество подобных «бизнесменов» увеличилось на порядок. Однако строительного бума в Харькове так и не произошло. Не произошло потому, что компаниями руководят именно такие непрофессиональные менеджеры. Ведь чтобы оценить затраты на возведение здания, только сметы недостаточно. Нужно учесть множество факторов. А отсутствие опыта и необходимых знаний приводит к тому, что фирмы не могут реально оценить конечную стоимость объекта и продают жилье по заниженным ценам. Скажем, себестоимость 1 кв. м жилого дома составляет $ 1000‑1200, а квартиры продаются по $ 600 за 1 кв. м. В результате на реализацию проекта не хватает средств, и компании берутся за другие. То есть сегодня они продают новые объекты, чтобы достроить то, что начали сооружать три года назад. Завтра же им придется еще что-то придумывать, чтобы профинансировать текущее строительство. Но при этом горе-предприниматели по-прежнему нарушают правила формирования цены и демпингуют.

Региональный рынок очень сложный. Как ни парадоксально, но себестоимость возведения дома в Харькове гораздо выше, чем в Киеве. Это связано с тем, что в столице дешевле стройматериалы. Например, бетон: щебеночные карьеры находятся ближе, песок намывается прямо из Днепра. Кроме того, в Киеве дешевле и импортные материалы, поскольку там работает больше, чем в регионах, поставщиков. В итоге стоимость строительства ниже, а цена реализации выше. В Харькове рынок работает с 10 %-ной рентабельностью. Поэтому демпинговать мы не можем, так как поставим под угрозу завершение проекта.

Компании, продающие жилье по заниженным ценам, создают финансовые пирамиды, так как без этого просто не смогут достроить объект. В итоге затягиваются сроки строительства и не выполняются обязательства перед покупателями. Такие нерадивые застройщики создают все предпосылки для обвала рынка. Из всех строительных компаний Харьковского региона выполнить взятые на себя обязательств в состоянии только четыре-пять. Остальные – торгуют и обещают. И большой вопрос, смогут ли они достроить свои объекты своевременно и качественно. Весьма сомнительно. Когда произойдет испытание рынком, то обвалится 75 % компаний, которые называют себя строителями, но не имеют к этому виду деятельности никакого отношения. А случится это достаточно скоро. Потому что рынок недвижимости всегда первым реагирует на изменение экономической ситуации в стране. Уже сегодня есть стройплощадки, где возведение проектов остановлено. Многие из них – потенциальные долгострои и проблема для государства. Ведь именно оно должно будет решать вопрос с пайщиками и дольщиками долгостроев, искать возможности закончить строительство этих объектов. То есть харьковская «Элита-центр» – еще впереди.

И только когда рынок очистится, на нем сформируется нормальная конкуренция. А все, что происходит сейчас в регионах, – это не цивилизованный рынок. Это мышиная возня.