Ведущая строительная компания США D.R.Horton Inc. пятый месяц подряд работает в убыток. В мае цены на жилье в 20 крупнейших городах Соединенных Штатов снизились на 16%. Как надолго хватит финансового жира у отечественных застройщиков, чтобы удерживать рынок, эксперты прогнозировать не берутся. Кто-то уповает на традиционную осеннюю активизацию, а кто-то предсказывает лавину банкротств, заморозку строительных площадок и вообще апокалипсис

«Мы строим четыре жилых комплекса. За полгода не продана ни одна квартира», – делится с «ЧП» совладелец одной из столичных строительных компаний Владимир N. Говорить он согласился только на анонимных условиях, чтобы не подорвать свою бизнес-репутацию. Проекты господина N находятся на разной стадии реализации. Дом, возведенный на 75 %, его не очень тревожит. Бóльшую обеспокоенность вызывает тот, в котором только-только начали возводить каркас. Где взять деньги? Это проблема для многих украинских игроков рынка недвижимости. И основная причина, по которой они отменили свои отпуска и теперь носятся между банками и возможными инвесторами. «Операторы рынка выламывают двери в банках. Обращаются все: и те, у кого есть портфель реализованных объектов, и те, кто только начинает строить, и те, у кого есть лишь проект», – рассказывает советник президента Укргазбанка Александр Охрименко. По словам Владимира, он провел переговоры с пятью финучреждениями, но нужной суммы так и не получил. «Банки очень ужесточили требования по выдаче кредитов. Да и ставки поднялись. Но выбора-то особенно нет», – заключает совладелец строительной компании.

Мы не ждали, а он пришел

«Мы слышали о мировом кризисе, но считали, что в наши двери он не грюкнет. Ан нет – грюкает. Может, слабее, чем в США, так как пока нашу страну спасают небольшие объемы строительства. Но уже сегодня много строек заморожено и застройщики в долгах как в шелках», – говорит почетный президент холдинговой компании «Киевгорстрой» Владимир Поляченко. Застройщики действительно не ждали кризиса. Еще в прошлом году, когда начал рушиться американский рынок недвижимости и количество невозвратов по ипотечным кредитам росло как снежный ком, отечественные игроки рынка были спокойны: мол, нам ничего подобного не грозит – цены на недвижимость как росли, так и будут расти. «Спрос превышает предложение, поэтому квартиры в столице будут дорожать», – утверждал в конце прошлого года президент Украинской строительной ассоциации Лев Парцхаладзе. На фоне растущего рынка, даже с замедлившимися темпами роста, подобные заявления выглядели вполне органично. Однако именно эта уверенность и погубила часть строительных компаний. «Рынок динамично развивался, и застройщики, надеясь на быструю окупаемость, нередко грешили нецелевым использованием средств», – говорит директор КУА «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий. По его словам, проекты финансировались в основном либо за счет кредитных средств, либо за счет привлеченных с рынка ресурсов. Достаточно часто строительные компании за счет продаж в одном объекте финансировали развитие другого или покупали земельный участок. «Конечно, с фондами финансирования строительства (ФФС. – Авт.) найти законный способ перенаправить финансовые потоки сложнее, чем при использовании других механизмов привлечения средств от покупателей, но тоже возможно. И этого никто не скрывает. Более того, даже семинары специализированные проводятся», – говорит господин Ружицкий. Когда кризис докатился до Украины, НаЦБанк во избежание американского сценария принял меры по ограничению ипотечного кредитования и сжатию денежной массы. В результате объем таких займов стал стремительно уменьшаться. Так, по данным Украинской национальной ипотечной ассоциации, во втором квартале зафиксирован беспрецедентный спад кредитования под залог недвижимости. Если в январе-марте отечественные банки выдали населению займы на 7,9 млрд. грн., то в апреле-июне – на 45 % меньше, лишь 4,3 млрд. грн.

Дайте покупателя!

Из-за сокращения объемов ипотечного кредитования начал падать спрос, и рынок плавно вошел в стадию стагнации. Застройщики остались с незавершенными объектами, земельными участками и без денег. А стройматериалы по-прежнему дорожают и занимают все большую долю в структуре себестоимости 1 кв. м жилья. Увеличились также паевые отчисления в бюджет столицы («ЧП» № 19). Чтобы покрыть свои расходы и при этом не поступиться маржой, игроки рынка в очередной раз подняли цену на жилую недвижимость… и столкнулись с абсолютным отсутствием покупателей. Срок реализации квартир увеличился до четырех-шести месяцев. «Год назад был такой бизнес. В банке брали кредит, а потом вкладывали деньги в жилую недвижимость, которая находилась на начальном этапе строительства. Пока оно велось, квартиры дорожали, и этот рост цен перекрывал все проценты по займам. Когда ажиотаж спал, старые схемы рухнули», – говорит господин Охрименко. Оставшись без спекулятивной подпитки, застройщики были вынуждены сами обращаться в банки за деньгами, но столкнулись с ужесточением правил кредитования. Так, за полгода ставки по займам в валюте поднялись на 2,5‑3 % – до 13,5-15%, в гривне – на 7 %, до 24% годовых. Кроме того, теперь банкиры перебирают залогами. То, что казалось беспроигрышным вложением средств – земля, сегодня никому не нужно. «Она ничего не стоит. Предложений по земле очень много. Правда, в большинстве случаев это аренда», – рассказывает советник президента Укргазбанка. А Павел Ружицкий уточняет, что хорошо расположенные и грамотно оформленные земельные участки с необходимой разрешительной документацией по-прежнему в цене. Но таких предложений на рынке очень мало.

Не принесло ожидаемого облегчения рынку и разрекламированное проектное финансирование. По словам директора департамента проектного финансирования Сведбанка Ильи Луньо, до кризиса эту услугу помимо их финучреждения предлагали в освновном следующие банки: Укрэксимбанк, «Надра», ОТР, UniCredit и УкрсоЦБанк. «Но сейчас количество банков способных предоставлять проектное финансирование существенно сократилось»,  – говорит он. С начала года привлечь проектное финансирование смогли только две девелоперские компании. На минувшей неделе ООО «Строительная компания «Міськжитлобуд» привлекло консорциумный заем ОАО «Сведбанк» и ЗАО «Сведбанк-Инвест» в виде невозобновляемой кредитной линии на сумму 180 млн. грн. под 20 % годовых на 17 месяцев. А в январе текущего года УкрсоЦБанк открыл запорожскому ООО «Мега Девелопмент» мультивалютную возобновляемую кредитную линию на сумму $ 7,7 млн. под 12 % годовых в долларах на три года.  По словам господина Луньо оформление одной следки проектного финансирования занимает в среднем 4-8 месяцев. «Правда мы эту процедуру сократили до 2-3 месяцев», – заключает он.

По мнению экспертов, причина уменьшения объемов кредитования проста – дефицит финансовых ресурсов у банков. «Многие девелоперы набрались проектов с минимальными собственными финансами – все фондируется за счет пайщиков-инвесторов и банковских кредитов. Пайщики в страхе разбегаются, а у банков есть не только страх, но и «отсутствие присутствия» денег. Так что замораживания строительства никак не избежать», – заключает начальник управления инвестиционно-банковских услуг УкрсоЦБанка Эрик Найман.

Борьба на смерть

Девиз столичных застройщиков – «Стоять насмерть». На разные лады повторяют его и все связанные с рынком недвижимости компании. Причем крупные уверены, что первыми пострадают именно малые и средние. То есть те, у кого финансовые возможности ограничены, а в портфеле только жилая недвижимость. «Убытки понесут тысячи людей, которые инвестировали в недостроенные дома. Для начала им задержат строительство на несколько лет, затем попросят доплатить за подорожавшие стройматериалы, а потом могут совсем кинуть. На этом фоне «Элита-центр» покажется песочницей», – пророчит господин Найман. Следует сказать, что киевские застройщики никогда не грешили пунктуальностью при сдаче дома в эксплуатацию, и в дальнейшем ситуация только усугубится. Все сроки в столице уже сорвали такие компании, как «Галичинабуд», «Нова адреса», «Гаразд Україна», «Планета Земля», «Кроун», «Этьен-вест», «Укогруп», и др. Есть среди них и крупные застройщики – «Познякижилбуд» и «Киевгорстрой». «Да, «Киевгорстрою» тоже приходится нелегко», – жалуется господин Поляченко. По его словам, пока о заморозке строительства речь не идет, но если кризис углубится, компания будет вынуждена приостановить работы на объектах задельной программы строительства, т. е. на тех, которые не поступали в продажу, и на тех, по которым ведутся подготовительные работы.

Директор КУА «Финком Эссет Менеджмент» Павел Ружицкий считает, что достать деньги смогут только «качественные компании под качественные проекты». «Качественный застройщик не обязательно должен быть крупным. Это компания, у которой нет проблем с распылением активов и финансово-юридическим механизмом, который может дать возможность банку видеть и контролировать все финансовые потоки и, самое главное, целевое использование средств», - говорит Ружицкий. «Я ежедневно провожу до 5 встреч. И каждую неделю хоть один качественный проект, да попадается», – добавляет Илья Луньо. Остальным операторам в секторе жилой недвижимости придется столкнуться с процессами слияния, поглощения и банкротства. «На самом деле лед уже тронулся. На рынке все чаще стали предлагать недостроенные дома вместе с компанией. Есть и покупатели. Правда, цена пока высокая», – рассказывает Александр Охрименко. По его словам, недострои продаются по $ 400 за 1 кв. м. «Однако платить нужно не только за то, что возведено, но и за весь проект», – уточняет он. К примеру, если проект предполагает сооружение дома общей площадью 10 тыс. кв. м, а построено только 2 тыс. кв. м, то нужно будет заплатить не $ 800 тыс., а $ 4 млн., а потом, чтобы завершить строительство, вложить еще $ 800‑1000 на 1 кв. м. «Покупатель недостроя согласен платить $ 100‑150 за 1 кв. м», – говорит господин Охрименко.

Эксперты уверены, что осенью поглощения, слияния и банкротства могут принять лавинообразный характер. «Все дело в том, что в это время крупнейшие мировые банки обнародуют свои отчеты. И в зависимости от них будет развиваться ситуация на украинском рынке недвижимости», – считает Лев Парцхаладзе. Павел Ружицкий полагает: чтобы выжить, застройщики вынуждены будут пересмотреть ценовую политику. «Коррекция цен уже происходит. Они не снижаются, но и не повышаются. Хотя инфляция у нас достаточно высокая.  И если кто-то цену снизит, то это сделают и другие», – добавляет он. По словам совладельца строительно-девелоперской компании «Т.М.М.» Николая Толмачева, у столичной жилой недвижимости есть неплохой потенциал для падения – до уровня платежеспособного спроса. Так, «хрущевки» должны подешеветь втрое, жилье эконом-класса – на 25 %, бизнес-класса – на 10 %. «Премиум- и де-люкс-классам падать некуда», – утверждает он.

«Тут два сценария – масштабная остановка строительства, когда каждый второй строящийся в Киеве дом будет заморожен до лучших времен. И, соответственно, банкротство ряда игроков плюс слияния-поглощения в секторе. Второй сценарий – уменьшение стоимости и попытка снизить рентабельность (а в некоторых случаях даже без нее) для того, чтобы сохранить лицо и заработать репутацию. Вот только что-то я не верю в подобный массовый процесс. Долгие годы развратной сверхприбыли привели к образованию накипи. И нужен действительно мощный кризис, чтобы эта пена-накипь сошла», –заключает Эрик Найман.