Законом предусмотрена новая жилищная программа, основными критериями которой являются, в частности, следующие.

• Заемщик на момент обращения за новым кредитом должен жить в своем доме.
•  Иметь ссуду, полученную в период с января 2005‑го до июня 2007 г.
•  На обеспечение ипотечного кредита должно уходить не более 31 % валового месячного дохода заемщика.
•  Заемщик может до момента обращения за новой ссудой нести обязательства по ипотечному кредиту или находиться в состоянии дефолта по долгу. Но в любом случае обязан доказать, что у него нет возможности продолжать выплаты. Он также должен заверить комиссию в том, что не уклоняется от выполнения своих обязательств с тем, чтобы уменьшить выплаты.
•  Чтобы получить ипотечный кредит, обеспеченный Федеральным управлением жилищного строительства (FHA), заемщик должен погасить все другие долги, связанные с жильем, такие, как ссуда под залог жилья или кредитная линия. Ему нельзя брать новые займы под залог жилья по крайней мере пять лет, если только это не нужно для ремонта и ухода за домом.
•  Чтобы получить новую ссуду под залог жилья, заемщику необходимо получить подтверждение от FHA. Размер кредита не может превышать 95 % стоимости дома по оценке на момент обращения за новой ссудой.
•  Для участия в программе заемщик может связаться с действующим ипотечным агентом или обратиться напрямую к одному из одобренных FHA кредиторов (их список вывешен на сайте министерства жилищного строительства и городского развития США).
•  Ему нужно получить согласие кредитора, выдавшего первый кредит, на пересмотр текущего размера задолженности кредитором, и тот обязан списать долг на 10 % текущей стоимости дома (добровольно уменьшить долг до 90 % его стоимости).
•  Каждый заем должен получить гарантию одобренного FHA кредитора. Это означает, что банки проведут новую оценку стоимости жилья, а также надежности заемщика, т. е. проверят его декларации о доходах и банковские счета, потребуют предоставить историю рабочих мест и пересчитают кредитный балл заемщика. На основании этой оценки будет определена сумма долга, которую кредитору придется списать, чтобы размер остаточной стоимости долга составлял 90 % рыночной стоимости жилья. Если первый кредитор согласится на списание, то новый выкупит долг и примет на себя риски по закладной.
• Условием сделки является также списание прежним кредитором всех взносов и штрафов по старой ипотеке, включая штраф за досрочное погашение. Все взносы по новому кредиту он получает единовременно. Кроме того, первый кредитор должен выплатить FHA премию в размере 3 % номинальной стоимости ипотечного кредита.
• Заемщик должен внести некоторые предварительные платежи. Комиссионные банку за организацию ссуды могут варьироваться в зависимости от кредитора, но обычно выплачивать их можно в течение всего срока кредита в виде чуть более высокой процентной ставки.
• Он должен ежегодно выплачивать в пользу FHA (гарант займа) страховой взнос в размере 1,5 % номинальной стоимости кредита.
• Заемщик обязан делиться с FHA прибылью от переоценки стоимости жилья. А при перепродаже дома или рефинансировании долга – уплатить FHA 3 % номинальной стоимости долга в качестве платы за выход.
• Кроме того, заемщик обязан выплатить FHA всю сумму прибыли от реализации жилья по более высокой цене при продаже или рефинансировании в течение года. То есть если номинальная стоимость кредита составляет $ 200 тыс., то при продаже дома за $ 250 тыс. заемщик должен уплатить FHA $ 50 тыс. за вычетом издержек. Еще через год после продажи дома он должен отдать FHA 90 % из, скажем, тех же $ 50 тыс. прибыли. Ежегодно доля в прибыли FHA будет уменьшаться на 10 %, но после пяти лет останется неизменной – 50 %.
• По ссудам FHA выплачиваются фиксированные в течение всего срока кредита проценты.

Примерно таким образом выглядит механизм работы нового закона. И для начала следует разобраться, какие выгоды он предоставляет заемщику. Бесспорно, в наиболее пострадавших от падения цен на недвижимость регионах – Калифорнии и Флориде – некоторая выгода все-таки налицо. Согласно п. 9 новой жилищной программы в регионах, где недвижимость подешевела на 25‑30 %, суммы обязательств по некоторым кредитам могут быть уменьшены более чем на 40 %. Поэтому для таких заемщиков программа выглядит весьма привлекательной. Но, с другой стороны, проблема заключается в том, что основной причиной отказа от погашения ипотечных кредитов является слишком низкая цена дома по сравнению с размером долга. Если даже в рамках этой программы заемщику предложат новый кредит по более низкой ставке и с пролонгацией срока погашения, не факт, что диспропорция между стоимостью жилья и выдаваемой ссудой окажется небольшой.

Есть еще одна проблема. Очевидно, что кредиторы не станут подписывать такое соглашение, если только их потери будут меньше, чем затраты, связанные с переходом заложенной недвижимости в их собственность. Тем не менее новая программа представляет интерес для тех домовладельцев, которые располагают весьма скромными доходами, но нуждаются в собственном жилье. Для таких семей выплата процентов по ипотечному кредиту на нынешних условиях равносильна разорению. Именно поэтому среди малообеспеченных домовладельцев так распространено лишение права выкупа по закладной. Но, с другой стороны, возрастает риск для государства, так как данная категория изначально является весьма слабым звеном в системе ипотечного кредитования с точки зрения надежности погашения ссуд и процентов по ним. Такие заемщики слишком зависят от экономической конъюнктуры в стране и, соответственно, от ситуации на рынке труда. Кроме того, учитывая требования, которые содержатся в п. 9 закона, шансы получить государственную гарантию и переоформить кредит есть только у тех заемщиков, которые числятся в штатном расписании по месту работы и имеют социальный пакет. А поскольку в большинстве семей, испытывающих трудности с погашением ипотечных кредитов, далеко не все имеют постоянную работу или работают на полставки, у них могут возникнуть проблемы с получением разрешения на переоформление предыдущего займа.

Очень важно определить критерии, на основании которых заемщик может получить одобрение на участие в жилищной программе. Основные положения закона носят весьма расплывчатый характер. Однако логично предположить, что, будучи единственными гарантами по новым ипотечным кредитам, государственные структуры, учитывая потенциальные риски по долгам, должны предъявлять самые жесткие требования при одобрении и выдаче займа. В противном случае появятся новые возможности для манипуляций, наподобие операций с ипотечными кредитами subprime со всеми вытекающими последствиями. Таким образом, если стандарты кредитования будут направлены на минимизацию рисков очередных дефолтов по новым ипотечным займам, то круг потенциальных участников программы может оказаться весьма ограничен.

Ясно одно. Суть и цель нового закона – предотвратить процесс дальнейшего ослабления жилищного рынка. А для этого необходимо сократить долю дефолтов в структуре национального ипотечного долга. Если учесть, что в текущем году количество требований о лишении права выкупа закладных на дома может достичь 3 млн., а уже в сентябре должны начаться выплаты по ипотечным кредитам subprime (выданным три года назад), то становится понятным стремление властей сыграть на опережение. Вот только парадокс состоит в том, что процесс дефолтов по ипотечным займам может ускориться до того, как начнет работать новая программа. Не исключено, что заемщики сознательно откажутся от дальнейшего погашения кредитов в расчете на то, что участие в программе гарантирует им реструктуризацию задолженности на более выгодных условиях. Но это может привести к тому, что размер выделяемой FHA кредитной линии окажется недостаточным, а количество желающих принять участие в новой программе превысит прогнозы разработчиков закона (в зависимости от условий и стандартов выдачи новых займов).

Новый закон не сможет сразу улучшить расстановку сил в жилищном секторе, но предоставляет неплохие шансы на стабилизацию ситуации в некоторых сегментах.

Закон предоставляет возможность получить новую ссуду одновременно с переоценкой стоимости недвижимости. Это позволит заемщику сохранить дом и стимулирует его выплачивать долг. Дальнейшая судьба программы зависит от стоимости ипотечных кредитов и активности покупателей. Запасы нераспроданного жилья огромны, а это подразумевает, что цены все еще могут снижаться, хотя и не такими темпами. С другой стороны, предпринятые финансовыми властями шаги (выпуск нового вида обеспеченных ипотекой облигаций, неограниченная кредитная линия ипотечным компаниям) могут способствовать снижению процентных ставок по ссудам на жилье. Вопрос только в том, удастся ли уменьшить их настолько, чтобы это привлекло дополнительных покупателей недвижимости. Так или иначе, очень многое зависит от желания людей приобретать недвижимость. А произойдет это только при условии приемлемой ставки по ипотеке. Кроме того, потенциальный покупатель должен быть уверен, что снижение цен уже в прошлом. Авторы закона, несомненно, учитывали все эти аспекты при разработке новых правил для жилищного рынка. Поэтому в качестве дополнительного стимула для покупателей предлагается налоговый вычет. Согласно закону налоговый кредит должен быть выплачен в течение 15 лет. По сути, льгота равносильна беспроцентному кредиту. Это 10 %-ный кредит с номиналом, достигающим $ 7500, который будет выдаваться тем, кто купил дома в период с 9 апреля 2008 г. до 1 июля 2009‑го. На первый взгляд это предложение очень привлекательно, но не так все просто. Деньги выдаются только по факту покупки дома, и данная льгота никак не упрощает покупателям задачу по уплате первого взноса. Действительно, есть очень веские основания предполагать, что все приведенные в законе меры являются слабыми стимулами для домохозяйств. И поскольку получение льгот связано с большими сложностями, то многие из потенциальных домовладельцев предпочтут обойтись без них.

И все же самым важным аспектом нового закона является положение о помощи ипотечным федеральным агентствам. Его цель – снизить риск их банкротства. Провал этих агентств сделает ипотеку менее доступной, приведет к еще большему уменьшению объемов продаж на рынке жилья и тем самым увеличит запасы непроданных домов и снизит цены на них. Закон может предотвратить значительный скачок ставок по ипотеке и позволит вздохнуть с облегчением, но лишь потому, что «все могло бы быть еще хуже». Долгосрочные риски теперь появляются не только у ипотечных компаний, но у всего государства под названием США.

Закон может предотвратить значительный скачок ставок по ипотеке и позволит вздохнуть с облегчением, но лишь потому, что «все могло бы быть еще хуже». Долгосрочные риски теперь появляются не только у ипотечных компаний, но у всего государства под названием СШАЗакон может предотвратить значительный скачок ставок по ипотеке и позволит вздохнуть с облегчением, но лишь потому, что «все могло бы быть еще хуже». Долгосрочные риски теперь появляются не толькоу ипотечных компаний, но у всего государства под названием США