Оформление сделок по продаже недвижимости сто лет назад было более хлопотным делом, чем сегодня. Тем не менее тогда в договорах указывались реальные суммы, а информация о смене собственника любого объекта являлась не просто доступной − она была обязательной для публикации в газетах

Отношения без подношений

В Российской империи в частной собственности могли находиться все виды недвижимости. К последней, согласно законодательству тех времен, относились «земли и всякие угодья», фабрики, заводы, железные дороги, лавки, дома, вообще любые строения, а также «пустые дворовые места».

Понятно, что для возведения каких-либо объектов нужен был земельный участок. Он являлся ключевым элементом всей системы недвижимости, поскольку здания и всякого рода со­оружения − независимо от их размеров, назначения и способа использования − рассматривались законодателем как «принадлежность земли». Соответствующая норма гласила: «Строения составляют принадлежность земли и почитаются недвижимым имуществом лишь до тех пор, пока находятся в связи с землей».

Не факт, однако, что собственник со­оружения возводил объект на принадлежащей ему земле. Нередко участок брался в аренду у частного лица, города или казны. При этом арендатор и землевладелец заключали договор, подтверждавший права застройщика на возводимое здание. В противном случае объект автоматически считался не­отъемлемым элементом усадьбы и, следовательно, являлся собственностью владельца земли.

Любые соглашения о недвижимости носили характер «крепостей», т. е. гарантировали прочность имущественных прав, передавая недвижимость покупателю в полное, вечное и потомственное владение. Впоследствии, в случае каких-либо судебных тяжб, такие «крепости» были главными аргументами сторон.

Юридическое оформление документов, подтверждающих право собственности, было процессом непростым. Одно время все соглашения курировал специальный орган − крепостное отделение гражданского суда. Именно там составлялся договор, вносилась соответствующая запись в «докладную» книгу, после чего документ передавался на рассмотрение судебного «присутствия». Судьи тщательно рассматривали как сам предмет сделки (нет ли в ней чего-нибудь противозаконного, не является ли недвижимость залоговым обеспечением долговых обязательств продавца и т. п.), так и личности участников (устанавливалась их правоспособность − достижение сторонами 21 года и отсутствие судебного решения о лишении их дееспособности в силу состояния здоровья или других причин). Лишь после этого договор визировался, о чем вносилась запись в книгу регистрации.

При существующем тогда уровне информационного обеспечения судей рассмотрение каждого «недвижимого» соглашения растягивалось на немалый срок – несколько месяцев, а то и лет. Это создавало колоссальные неудобства для деловых людей. Ведь одно дело, когда помещик уступает соседу озеро или луг, и совсем другое – когда идет речь о приобретении недвижимости под бизнес-проект. В последнем случае чиновники, понимая, что для делового человека потеря времени чревата серьезными проблемами, намеренно затягивали рассмотрение вопроса. Поэтому предприниматели для ускорения процесса давали взятку, после чего проблема решалась с молниеносной скоростью, иногда даже за день.

При Николае I, когда начала широко развиваться деловая инициатива частных лиц, а порядок решения вопросов оставался таким же, как при Петре I, несообразность существовавшей системы заключения имущественных договоров стала очевидной. Однако император, напуганный революционными «заварушками» в Европе, не рискнул начать реформу. На этот шаг решился его сын Александр II: после отмены им крепостного права количество подобных сделок увеличилось в сотни раз, и даже универсальный способ решения насущных проблем − взятка − уже не помогал быстро решать вопросы с недвижимостью. Поэтому в 1866 г. царь утвердил «Положение о нотариальной части», передав оформление всех актов на недвижимость в исключительное ведение нотариусов. В результате судебные чиновники с их мизерными зарплатами лишились существенной статьи доходов, зато сама процедура заключения договоров обрела четкость и ясность. Теперь предприниматели без всяких подношений могли заключить договор даже не за день, а за несколько часов.

За спиной Богдана Хмельницкого

Итак, оба участника сделки (либо уполномоченные ими лица) в условленный час являлись в нотариальную контору. Первым делом нотариус устанавливал личности пришедших − те ли они, за кого себя выдают. Уполномоченные дополнительно предъявляли доверенность от покупателя или продавца, предоставлявшую им право действовать от его имени.

Далее нотариус углублялся в изучение документов по сделке: действительно ли продавец владеет данной недвижимостью, нет ли каких-либо спорных обстоятельств, не затрагиваются ли интересы третьих лиц и т. д. Если препятствий не было, нотариус составлял текст договора, используя имеющийся у него образец.

Вначале он указывал, какое именно недвижимое имущество является предметом сделки. Затем подробно описывал земельный участок: где находится (город, название полицейской части, улица, дом), какова его площадь, линия границ, а также указывал фамилии соседей-землевладельцев. Подробный перечень всех строений, имевшихся на участке на момент продажи, приводился лишь тогда, когда на этом настаивал покупатель. В противном случае подразумевалось, что земельный надел продается со всей застройкой. Далее в тексте фиксировался сам факт перехода перечисленного имущества от одного участника сделки к другому, приводился документ, подтверждающий, что продавец действительно владеет данной недвижимостью, и называлась сумма сделки.

После этого обязательно отмечалось, что продаваемое имущество свободно от запретов на продажу, т. е. не является предметом судебного иска и не выступает в качестве залога по долговым обязательствам продавца. Но на самом деле два названных препятствия были неравноценны по степени «непреодолимости»: наличие судебного иска нельзя было проигнорировать, тогда как факт пребывания недвижимости в залоге вполне можно было обойти. Для этого в текст купчей вносилось обязательство одной из сторон об удовлетворении интересов кредитора. Обычно такой стороной выступал продавец, но если покупатель был очень заинтересован в сделке, то иногда удавалось «повесить» эти обязательства на него.

Кроме того, в купчую вносился пункт об «очищении» имущества. Это означало, что если какие-либо третьи лица после заключения сделки заявят свои претензии на приобретенную покупателем недвижимость, то всю ответственность возьмет на себя продавец.

Подготовленный текст нотариус зачитывал вслух, после чего спрашивал у сторон, нет ли возражений. Если таковых не было, нотариус переписывал текст в актовую книгу, а затем уже оттуда вновь зачитывал его сторонам. Наступал ответственный момент − продавец, покупатель, а также свидетели сделки ставили подписи в актовой книге. Последним расписывался сам нотариус.

Однако говорить о переходе недвижимости из одних рук в другие было еще рано. Ведь документ, подготовленный в нотариальной конторе, вступал в силу лишь после утверждения его старшим нотариусом Киевского окружного суда. Он принимал посетителей в здании Присутственных мест, расположенном позади памятника Богдану Хмельницкому.

Первым делом этот чиновник проверял, нет ли запретов на куплю-продажу недвижимости, для чего делал запрос в нотариальный архив. Затем обращался к землемеру, который уточнял, совпадают ли названные размеры земельного участка с теми, что указаны в договоре.

Нередко случалось, что результаты замеров одной и той же усадьбы, сделанных в разные годы, отличались. Это не означало, что имели место злоупотребления и что кому-то увеличили площадь участка в корыстных целях. Просто методы измерения тогда были несовершенны и расхождения встречались сплошь и рядом. Поэтому старший нотариус, внося в акт на земельный участок цифры, указанные землемером, на всякий случай уточнял: «…больше или меньше, сколько в действительности окажется».

Итак, убедившись в том, что препятствий к совершению сделки нет, а надлежащие налоги сторонами уплачены (проверка длилась обычно две-три недели), старший нотариус вносил договор в «крепостную книгу», а также в реестр крепостных дел. Покупатель получал выполненную на гербовом бланке выписку из «крепостной книги» − официальный документ на право владения купленной недвижимостью. И только после этого сделка считалась завершенной.

Страница за фунт сала

Оформление сделки, понятно, стоило денег. Услуги нотариуса оплачивались по твердой таксе, предусмотренной «Положением о нотариальной части». За составление нотариальных актов на сумму до 500 руб. взимали 2 руб., а до 1000 руб.  − 3 руб. При совершении крупной сделки (более 1000 руб.) стороны платили 4 руб. плюс 1 / 10 % «с цены акта». Засвидетельствование договоров оплачивалось отдельно: соответственно 1 руб., 1,5 руб. и 2 руб. плюс 1 / 10 %. Кроме того, нужно было оплатить и засвидетельствование подлинности подписей − по 10 коп. за каждую.

Нотариус, составив текст договора и прочитав его сторонам, как уже отмечалось, заносил его в актовую книгу. За эту процедуру тоже следовало платить – по 2 коп. за строку.

Не всегда участники сделки могли лично явиться в нотариальную контору. В этом случае нотариус за отдельную плату проводил надлежащие процедуры вне офиса. Если предстояло ехать в дом, расположенный в черте Киева, то ему платили 2 руб., к тому же полностью покрывали все транспортные расходы. Если же недвижимость находилась за городом, то оплата была такой: «за версту в оба пути по 10 коп.». Если нотариусу приходилось ехать в поезде, клиент оплачивал ему билет «за место во втором классе» плюс 3 руб. за время, проведенное в дороге. Причем командировка не должна была длиться более суток.

Договор никогда не составлялся в одном экземпляре, делались копии. В те времена не было множительной техники, поэтому процесс копирования документов был довольно трудоемким. Этим занимались писари – люди с каллиграфическим почерком. Однако нотариус должен был засвидетельствовать верность копий. Тарифы были такими: первая страница стоила 25 коп., каждая последующая − 10 коп. А чтобы клиент не был «слишком умным» (некоторые просили писарей писать как можно мельче, чтобы вместо четырех «размашистых» страниц получились две «бисерные»), установили, что одна страница − это 25 строк.

Пусть читателя не вводят в заблуждение «копеечные» тарифы. Ведь за 3 коп. на киевском рынке можно было купить килограмм картошки, за 8 − ведро отборных помидоров, за 25 − килограмм сахара-песка. Фунт (420 г) первосортной свинины (котлетная часть) стоил 20 коп., сала − 25. Так что сумма, взимаемая нотариусом за первую страницу при засвидетельствовании верности копии договора, была не такой уж мизерной.

После того как нотариус выполнил свою работу, сторонам следовало заплатить госпошлину. Она, в свою очередь, состояла из крепостной пошлины, актового гербового сбора и актовой пошлины. Из них первая была наиболее существенной – 4 % стоимости сделки. Но если выяснялось, что стороны схитрили, специально указав в договоре заниженную сумму, чтобы сэкономить на налогах, то скрытая часть оплачивалась в двойном размере – чтоб неповадно было.

Актовый гербовый сбор составлял около 0,5 % суммы соглашения, еще 3 руб. надо было внести в качестве актовой пошлины. Кроме того, стороны оплачивали канцелярские расходы при оформлении сделки, а также публикацию в масс-медиа о том, что она состоялась, − в те времена публичная информация о смене собственника была обязательной.