Австрийские архитекторы Леопольд Зандлер и Герхард Цеетхофер в 2005 г., после шестилетнего сотрудничества в различных проектах, создали собственную девелоперскую компаниию GLD Holding GmbH. Спустя 10 лет с начала совместной деятельности совокупная стоимость разработанных ими проектов достигла € 820 млн. За 2007 г. общая стоимость портфеля возросла более чем на 40 %. Есть в их портфеле и украинский вклад

Заграница помогла

Так уж случилось, что на отечественном рынке профессиональной складской недвижимости преобладают западные операторы. На их долю приходится 65 % рынка. «Когда сегмент складских помещений высокого класса в Украине требовал срочного предложения, не все украинские компании смогли его обеспечить в силу непонимания того, что нужно рынку», – объясняет коммерческий директор GLD Invest Group, один из управляющих GLD Invest Ukraine Кристофер Гендлер. По его словам, именно отсутствие такого опыта сыграло решающую роль в развитии сегмента. «В результате рыночную нишу заполнили опытные иностранные девелоперы, которые могли в сжатые сроки удовлетворить начальный спрос на услуги складской недвижимости, предложив необходимые качественные объекты», – добавляет господин Гендлер.

Управляючий директор международной консалтинговой компании Colliers International Александр Носаченко утверждает – освоение рынка складской недвижимости иностранцами связано с тем, что украинский бизнес просто не допускает их в другие, более доходные секторы. «В Украине рентабельность сторительства коммерческих помещений вдвое выше, чем в Польше и Чехии и достигает 50 %, иногда – 70 %. Но местные игроки неохотно пускают конкурентов в сегмент офисов или торговых центров, поэтому иностранцы пока осваивают склады», – говорит он.

Из украинских операторов наиболее прочные позиции на отечественном рынке складской недвижимости заняли FIM Group (50 % принадлежит компании «Алеф» Вадима Ермолаева и Станислава Виленского), HCM Group Андрея Заики и днепропетровская Alfa Development Group. Перечень зарубежных игроков более внушителен: канадская Giffels, бельгийские Ghelamco и Immo Indastry Group, австрийские GLD Invest Group и Akron Group, российский холдинг «Международное логистическое партнерство». Правда, в нем участвует и украинский капитал – 30 % акций принадлежат группе «Приват» Игоря Коломойского, а остальные – российской «Ренова-Капитал» Виктора Вексельберга и структурам, близким к влиятельному банкиру и медиа-магнату Александру Мамуту.

Pro и contra

Вкладывать деньги в складскую недвижимость весьма перспективно. Так, платежеспособный спрос на качественные помещения в Киевской области Украинская торговая гильдия (УТГ) оценивает в 300‑400 тыс. кв. м в год, а общий спрос на складские помещения – в 1 млн. кв. м.  Причем рынок обещает  расти и дальше. Кроме того, для выхода в логистический сектор девелоперу нужно значительно меньше финансовых ресурсов, чем при строительстве другой коммерческой недвижимости. Ведь большинство складских комплексов строятся по технологии быстромонтируемых зданий и не требуют особого ремонта и специальной инфраструктуры. Так, средняя цена складского строительства составляет $ 850 за 1 кв. м, тогда как офисного и торгового – более $ 1,5 тыс. за 1 кв. м.

Правда, есть и серьезные негативные факторы. Во-первых, отсутствие свободных площадок для строительства таких объектов и сложная процедура приобретения земли. «Количество участков, пригодных для развития складских комплексов, уменьшилось, что вызвано недостаточным качеством земли и ее высокой стоимостью», – говорит директор департамента Colliers International Ukraine Аркадий Вершебенюк.

По данным консалтинговой компании SV Development, за январь-июнь 2008 г. земля в Киевском регионе в среднем подорожала на 11 %, а к концу года, вполне вероятно, ее цена подскочит еще на 20‑25 %. При этом крупные участки под коммерческую застройку зачастую продаются без широкой огласки. «Найти участок в столичной области достаточно сложно. С 2006 г. стоимость земли с нужным целевым назначением возросла в 2,5‑3 раза. А смена и процедура оформления ее целевого назначения неуправляемы по времени и малопредсказуемы по финансовым затратам», – рассказывает «ЧП» директор FIM Consulting Plus Юлия Ляшенко.

Кому это нужно

Складские комплексы площадью 10‑30 тыс. кв. м нужны в первую очередь крупным логистическим операторам. Сегодня на рынке работают в основном иностранные компании: Kuehne+Nagel, Raben, Frans Maas, AstrA, FM Logistic, ICT, DHL, THT, FeedEx. Из украинских – УВК, группа «Берег» и «УкрПродукт Логистик». Международные игроки нуждаются в помещениях класса «А», местные довольствуются классом «В», но присматриваются к более высокому. Крупные FMCG-компании, такие, как Nestle, Coca-Cola, Unilever, P&G, Danone, Adidas, British American Tobacco, предпочитают помещения площадью от 8 тыс. кв. м до 60 тыс. кв. м. Торговые продуктовые сети тоже стремятся иметь склады класса «А», а вот операторов бытовой техники и электроники устраивают классы «В» и «С». Им необходима площадь от 10 тыс. кв. м до 40 тыс. кв. м.

Из-за острой нехватки предложения все крупные потребители стараются арендовать площади еще до сдачи комплекса в эксплуатацию. Так, в минувшем году 50 % логистического комплекса East Gate Logistic, расположенного в 5 км от аэропорта «Борисполь», были сданы в аренду сроком на 10 лет еще до начала строительства. Основными арендаторами, по информации девелопера GLD Invest Group, который вел строительство, выступили «Спортмастер», FIEGE / rewico, Groupe-Atlantic. Впоследствии комплекс выкупил другой австрийский девелопер Akron Group.

Главное – чтобы костюмчик сидел

Многие комплексы зачастую строятся по принципу built-to-suit, т. е. объект создается под конкретного оператора, который впоследствии снимет все здание целиком или значительную его часть. Кристофер Гендлер так прокомментировал эту тенденцию: «На самом деле размер прибыли не зависит от схемы реализации проекта. Здесь существует вопрос тех или иных рисков, и определяются этапы полного цикла реализации проекта, начиная от проектирования и заканчивая продажей готового объекта». Юлия Ляшенко с такой точкой зрения не согласна. Она отмечает, что при затягивании с поиском арендаторов срок окупаемости увеличивается. «По схеме build-to-suit предварительные договора аренды заключаются еще на стадии проектирования или строительства. Поэтому как только объект сдан в эксплуатацию, он сразу же получает своих «жильцов» и начинает активно функционировать, т. е. окупать вложения». Срок окупаемости складского комплекса – в среднем шесть-семь лет, тогда как в других сегментах рынка недвижимости – три-четыре года.

По данным Colliers International Ukraine, суммарный объем транзакций по аренде за первое полугодие 2008 г. составил около 125 тыс. кв. м. При этом все договора были подписаны на строящиеся помещения. «В январе-июне арендные ставки практически стабилизировались. В целом их рост за этот период не превысил 5 %. Исключением являются складские помещения, расположенные в черте города – тут из-за высокого спроса и отсутствия нового предложения арендные ставки выросли на 15‑20 %», – поясняет Аркадий Вершебенюк. По его словам, средняя базовая арендная ставка на складские помещения высокого качества, расположенные в окрестностях Киева, была стабильной и оставалась на уровне $ 9‑12 за 1 кв. м в месяц, в комплексах в черте столицы – несколько выше.

Аналитики Cushman&Wakefield (C&W) ожидают, что средняя годовая арендная ставка складских помещений Киева  снизится на 10‑15 % - по мере насыщения рынка. Но вряд ли это произойдет в этом году», – прогнозирует руководитель отдела складской и производственной недвижимости российского отделения C&W Егор Дорофеев.

Глядя на горизонт

Вместе с тем и аналитики, и девелоперы ожидают высоких темпов роста складского рынка. При условии реализации новых проектов в запланированные сроки Colliers International Ukraine прогнозирует увеличение общего объема рынка на 363 тыс. кв. м (будут выведены на открытый рынок во второй половине 2008 г.). «Из них около 91 тыс. кв. м уже сданы в аренду. В первом полугодии для собственного пользования было построено лишь 7,8 тыс. кв. м складских помещений. А в 2009 г. ожидаемый рост предложения достигнет 580 тыс. кв. м», – считает Аркадий Вершебенюк. И добавляет: «Такие высокие объемы предложения вызваны активностью девелоперов. С другой стороны, это результат несвоевременного ввода в эксплуатацию ранее заявленных помещений».

По мнению маркетолога УТГ Владимира Даниленко, даже с учетом темпов прироста площадей (нового предложения) ни в 2008‑м, ни в 2009 г. рынок не насытится. Согласен с ним и Кристофер Гендлер: «В последние годы было начато много проектов, и я не вижу никакой угрозы для их реализации в ближайшем будущем. Но по мере насыщения рынка предложение в регионе будет постепенно уменьшаться».

А в компании Jones Lang LaSalle Ukraine считают, что пока будет превалировать спрос: «Задержки с окончанием строительства означают, что в ближайшие несколько лет соотношение спрос-предложение существенно не изменится». Юлия Ляшенко утверждает, что мировой финансовый кризис ликвидности отрази­лся на всех сегментах недвижимости, в том числе на развитии логистической недвижимости. «В Украине ужесточилась система кредитования. Некоторые компании вынуждены отказываться от логистики, отдавая предпочтения более рентабельным сегментам», – говорит она. По словам госпожи Ляшенко, в такой ситуации компаниям сложно привлечь финансирование для строительства объектов и они вынуждены продавать земельные участки, иногда с концепциями их развития и даже с готовыми проектами будущих объектов. «Подобное положение может продлиться год-полтора и приведет к тому, что на рынке останутся только те игроки, которые смогут привлекать дешевые деньги. Кроме того, в этом сегменте наверняка появится больше иностранных операторов, так как внутренние девелоперы будут обращать внимание на более рентабельные сегменты», – убеждена Юлия Ляшенко.