первая часть статьи: фонды недвижимости?

Первые фонды операций с недвижимостью появились в нашей стране в 2005 году, спустя год после принятия закона, регламентирующего их деятельность. Первопроходцами стали финансовые компании Новая финансовая компания и Панта Рей Капитал. В основном за такими фондами стоят банки и строительные фирмы, тогда как классические компании по управлению активами (КУА) предпочитают такой деятельностью не заниматься. По словам сотрудника одной из киевских КУА, для работы в сфере недвижимости и строительства нужен опыт, связи и постоянный контроль за ходом строительства.
Отдельная ситуация, когда фонд операций с недвижимостью создается застройщиком для привлечения денег на строительство своих объектов. Но это скорее исключение, чем правило, и на высокий заработок частному инвестору здесь рассчитывать не приходится. Застройщику удобнее финансировать объект через фонд финансирования строительства, где инвесторы претендуют на конкретные квартиры, а не доход от их продажи. Поэтому, желающим заработать вложениях в фонды операций с недвижимостью специалисты советуют искать профессионалов среди финансовых компаний.
Наиболее крупные фонды операций с недвижимостью - банк Аркада, а также компании Панта Рей Капитал, Мастер Финанс. Комфорт-Инвест и Житлобуд-инвест. У каждой из компаний есть официальный сайт, где четко оговорены условия инвестирования и объекты, в которые вкладываются средства. Например, банк Аркада вкладывает деньги инвесторов в строительство коттеджей в поселке Новая Богдановка, Броварского района, Киевской обл. Средства инвестируются непосредственно в строительство, а прибыль инвесторы получают после продажи домов. Уникальность предложения в том, что банк гарантирует минимальный доход на уровне 27% годовых, тогда как большинство фондов не могут обещать инвесторам гарантированных заработков. С другой стороны, цифра 27% целиком оправдана. Она состоит из средней ставки по депозитам в гривне (14%) и прогнозируемому росту стоимости загородного жилья на 2008 год (13%).
Степень риска
Наиболее остро для потенциальных инвесторов стоит вопрос о том, стоит ли вкладывать деньги в фонды недвижимости сегодня, когда цены на новостройки в крупных городах уже не растут, объемы строительства падают, а застройщики испытывают проблемы с финансированием. Не секрет, что многие аналитики прогнозируют рынку дальнейшую стагнацию, а некоторые даже обвал цен. В частности, аналитики компании Медиагностика, аналитического партнера Украинской строительной ассоциации. прогнозируют временный спад цен на первичную и вторичную недвижимость в сентябре-октябре 2008 года. Есть и более смелые прогнозы, согласно которым цены снизятся как минимум на 15-20%. С другой стороны, эксперты отмечают, что отдельные сегменты все еще могут принести хорошую прибыль. Прежде всего, это элитные дома, загородные коттеджи и коммерческая недвижимость. Именно в строительство таких объектов сегодня стараются инвестировать фонды.
Финансовые консультанты предупреждают, что Инвестиции в фонды операций с недвижимостью характеризуются высоким риском. В условиях нестабильности на рынке недвижимости наиболее вероятен риск того, что у фонда возникнут проблемы с финансированием проекта. Ведь цены на недвижимость практически не растут, тогда как зарплаты работников и стоимость стройматериалов постоянно возрастают. При выборе фонда нужно внимательно изучить его опыт работы в недвижимости и уже реализованные объекты, - говорит риэлтор Александр Загородний. - У новичков могут возникнуть проблемы с разрешением на землеотвод, организацией строительных работ и вводом в эксплуатацию объекта. А ведь любые задержки и дополнительные расходы негативно скажутся на доходности сертификатов.
Согласно законодательству, один фонд операций с недвижимостью может вложить средства только в один объект, что тоже сильно увеличивает риски. Если инвестиционные фонды всегда могут своевременно продать невыгодные активы и приобрести другие, то фондам операций с недвижимостью это удовольствие недоступно. А если строительство неудачного объекта будет временно приостановлено или продано за минимальную цену, убытки вкладчиков могут быть очень высокими. Усугубляет ситуацию и то, что такие фонды не выкупают свои сертификаты досрочно - только по окончанию действия фонда. Это угроза того, что деньги частного инвестора могут быть заморожены на достаточно длительный срок.