Украинские застройщики пока от подобной благотворительности далеки, но с учетом жесткого дефицита финансирования вынуждены срочно предпринимать решительные меры для выживания. Весной, когда девелоперы еще надеялись на то, что падение спроса на жилье связано с традиционной сезонностью, пусть и наступившей раньше времени, некоторые из них решили подстраховаться и оживить рынок путем проведения различных акций. В основном речь шла о заключении с банками договоров на предоставление покупателям ипотечных кредитов. Но были и исключения, например, приуроченная к юбилею застройщика продажа квартир ниже рыночной цены на 10‑20 %. А вот компания «НЕСТ» Владимира Трофименко пошла другим путем. Она открыла дисконтную программу, по которой держатель дисконтной карты, покупая товары и услуги у партнеров, получает определенные скидки. По словам начальника отдела маркетинга «НЕСТа» Рамиля Мехтирева, эта программа никоим образом не связана ни с кризисом, ни с желанием подстегнуть объемы продаж. «Продажи идут в соответствии с намеченными планами… Программа разработана для максимального удовлетворения потребностей наших клиентов», – подчеркивает он. Эксперты считают, что при правильной маркетинговой политике объект продается полностью без привлечения рекламы. Поэтому Акциями пытаются исправить свои прежние ошибки. Например, неправильной ценовой политики. «На самом деле эти акции «для своих», когда речь идет о продаже квартир ниже рыночной стоимости, проводятся, когда нужно срочно привлечь определенную сумму денег. Скажем, для обслуживания кредитной линии», – говорит директор девелоперской компании Global Solutions Сергей Тумасов. По мнению экспертов, сегодня разрабатывать акционные программы уже поздно. «Акция – это информационный повод, чтобы напомнить о себе. Но сама по себе она спрос не оживит. Это единичное решение. Чтобы удержаться на плаву, нужно проводить комплекс маркетинговых программ в течение всего времени реализации проекта: исследования, разработка концепции, позиционирование и др.», – уверена начальник департамента маркетинга ОАО «Финантек» Яна Вовк. Впрочем, нынешним летом застройщики это поняли и уповали, что осенью ситуация стабилизируется. Но ожидания украинских девелоперов не оправдались, и теперь они вынуждены приспосабливаться к новым условиям выживания. «Нынешняя ситуация с проектным финансированием, ипотечными кредитами, а также положение на внешних финансовых рынках не будут стимулировать высокую деловую активность, на которую надеются игроки», – говорит гендиректор ООО «ПИК-Украина» Владимир Фесенко. И добавляет, что «дно» рынка пока не достигнуто, поэтому ему есть куда падать.

Игра без правил

Пути выживания в режиме жесткого дефицита средств каждый игрок рынка определяет сам. Так, крупная российская девелоперская корпорация Mirax Group заявила, что намерена заморозить все не начатые проекты, а это около 10 млн. кв. м. «Мы не собираемся брать ни одного кредита. Все объекты, которые планировалось запустить, мы намерены приостановить по крайней мере на год – пока не закончится кризис», – сказал глава корпорации Сергей Полонский. По его словам, компания намерена остановить строительство на 11‑м этаже многофункционального комплекса Mirax Plaza в Киеве, «так как в настоящее время продаж практически нет». Правда, на следующий день украинский офис Mirax Group скорректировал это заявление, уточнив, что речь идет лишь о замедлении темпов строительства. Мол, компания сконцентрируется на отделочных работах и прокладке коммуникаций. Более того, после завершения этих работ украинское подразделение собирается туда переехать. Правда, как можно сдать в эксплуатацию недостроенное здание, непонятно. «Если покупатели пожелают вернуть свои деньги, мы готовы это сделать», – заключает господин Полонский. Другая российская компания – «Система-Галс» намерена до 2012 г. сократить число своих проектов почти на 25 % за счет реализации неликвидных объектов. В первую очередь строящихся объектов, площадь которых не превышает 30 тыс. кв. м. Напомним, девелоперское подразделение «Системы-Галс» – АФК «Система» сообщало о строительстве жилого комплекса площадью более 100 тыс. кв. м в Шевченковском районе Киева.

По данным «ЧП», помимо продажи и замораживания проектов компании активно снижают административные расходы, сокращая персонал. Такая участь постигла сотрудников лидера украинского рынка недвижимости – девелоперской компании «ХХI Век». По данным «ЧП», согласно откорректированной стратегии она сократила более 10 % персонала. Кроме того, компания планирует уменьшить Инвестиции. «Компания испытывает определенный кризис ликвидности, поэтому мы решили временно отказаться от реализации части проектов и сконцентрироваться на профильных проектах коммерческой недвижимости и жилье премиум-класса», – рассказывает «ЧП» основатель и совладелец «ХХI Века» Лев Парцхаладзе. Он не исключает возможности приостановки реализации проектов, требующих крупных вложений. Например, многофункциональных комплексов. По информации компании, в первую очередь она намерена сосредоточиться на строительстве трех ТРЦ в Киеве, Севастополе и Львове, а также на реализации проекта пятизвездочной гостиницы в столице. Напомним, ранее «ХХI Век» заявляла о намерении продать свой логистический бизнес. По словам экспертов, сегодня банки более-менее кредитуют проекты коммерческой недвижимости: строительство торговых и офисных центров, тогда как логистика и коттеджные городки особой популярностью не пользуются. Поэтому продажа неликвидных проектов – один из способов комфортно пережить нынешний кризис. По такому же пути пошла и управляющая компания «ТИКО-Констракшен». Она заявила о продаже проектов строительства логистического комплекса и коттеджного городка, расположенных в Киевской области. «Трудности с привлечением финансирования вынуждают сегодня многих портфельных инвесторов корректировать стратегию развития. Сейчас не то время, когда можно распылять силы. У нас много знаковых проектов офисных, торговых центров, есть опыт реализации проектов гостиничной недвижимости. Именно на этих сегментах мы и хотим сосредоточить все наши ресурсы», – отметила директор департамента управления недвижимостью ООО «ТИКО-Констракшен» Анна Скрипкина.

Те компании, у которых нет возможности скинуть неликвидные проекты, либо принимают решение о заморозке стройки и / или продаже объекта, либо увеличивают количество очередей сдачи в эксплуатацию. Так, ООО «Цитадель», входящее в группу компаний «Форум ДС», отказалось от реализации проекта жилого дома в Киевской области. Инвесторам, которые уже успели купить там квартиры, предложено жилье в другом доме, который уже строится.

А KDD Group N. V., холдинговая компания одной из крупнейших в Украине групп в сфере девелопмента и инвестиций в недвижимость – «Киев-Донбасс», в своем жилом комплексе премиум-класса Diplomat-Park во Львове увеличила количество очередей вдвое. «Пойти на такие меры пришлось в связи с кризисом», – говорит председатель правления компании Петр Слипец. «Сегодня все игроки рынка недвижимости вынуждены принимать те или иные решения, которые помогут им продержаться до окончания кризиса», – уверен финансовый директор группы компаний «Финком Девелопмент» Александр Подолянко.

Рынок заставит

Операторы на разный лад повторяют, что на рынке ограниченное количество денег и привлечь их можно только под хорошие проекты. По словам аналитика ИК Dragon Capital Алексея Зеркалова, застройщикам не нужно рассчитывать только на финансирование от продаж. «Можно попытаться привлечь акционерный капитал. Конечно, сегодня количество инвесторов ограничено, но под соответствующие условия в хорошем проекте найти их вполне вероятно», – говорит он. «Нужно уменьшить свою маржу. Если этого не сделать добровольно теперь, то придется делать, но более болезненно», – добавляет гендиректор девелоперско-строительной компании «ТММ» Николай Толмачев. Эксперты дают разные прогнозы относительно сроков восстановления рынка недвижимости. «Ситуация на мировых финансовых рынках начнет улучшаться не раньше чем через полтора года. Затем пройдет еще как минимум шесть месяцев, пока уровень строительства достигнет хотя бы той точки развития, которая была полгода назад», – считает господин Слипец. «До конца нынешнего года точно ничего не наладится. Возможно, зимой появится тенденция к улучшению», – говорит Лев Парцхаладзе. «Ведь не может кризис продолжаться вечно. Думаю, рынок активизируется после президентских выборов. Сегодня правительство пытается сдержать инфляцию путем сокращения объема кредитования. После выборов, по моему мнению, инфляцию отпустят и рынок заработает», – рассуждает господин Тумасов. В одном эксперты едины: нынешний кризис всерьез и надолго. «Общая неопределенность порождает панические настроения, компании и менеджмент начинают метаться в принятии решений. Продажа непрофильных активов, замораживание строительства – вот наиболее часто озвучиваемые настроения на рынке. Однако почти никто не говорит о снижении цен. А оно практически неизбежно, во всяком случае в определенных сегментах. Замораживание могло бы стать эффективным при краткосрочных проблемах. А долгосрочное практически означает остановку проектов как таковую и, следовательно, сворачивание бизнеса», – подчеркивает господин Подолянко. По его словам, продажа активов, когда она выглядит спасительной для всех, – то же самое снижение цен в условиях бурного роста предложения. «Кризис не является ни краткосрочным, ни индивидуальным. Поэтому его преодоление должно быть системным. Правда, секрета и рецептуры этой системности никто не знает. Любое решение оказывается половинчатым. Это и есть глубокий кризис как таковой», – пессимистически заключает Александр Подолянко.