С каждым днем продавцы жилья все смелее говорят о том, что рынок недвижимости почти достиг ценового дна. Но почему-то кажется, что это "дно" окажется очень и очень дырявым.
Факторов, способных вызвать оживление, несколько: НБУ снял мораторий на досрочный возврат депозитов, поэтому у покупателей должно появиться больше денег; с мировых рынков поступают новости о стабилизации.

Рынок недвижимости Украины кардинально изменился. Теперь он ориентирован на покупателя, который диктует свои условия. При этом сам рынок "расслоился" на сегменты, динамика цен и тенденции которых значительно отличаются друг от друга.

Год назад, когда на весьма перегретом рынке киевской недвижимости (первичном и вторичном) только стали проявляться первые признаки будущей стагнации, и, затем обвала, мало кто из застройщиков мог подумать, что уже в начале 2009 года от прежде сверхрентабельного бизнеса останутся «рожки да ножки». Предприимчивые дельцы, выстроившие практически идеальную схему заработка на нужде каждого украинца, который в силу тех или иных причин не успел получить жилье от государства еще при Советском Союзе, предполагали, что смогут еще долго кормиться за счет нагнетаемого ими же на рынке недвижимости ажиотажа.

Правительство по предложению Министерства регионального развития и строительства утвердило Порядок аренды жилья с выкупом.
Как сообщили в Управлении по связям со средствами массовой информации Секретариата Кабинета министров, правительство на заседании 25 марта приняло соответствующее постановление.
Постановлением регулируется механизм заключения, выполнения и прекращения договора аренды жилья с выкупом и особенности взаимодействия сторон договора.

За период с 16 по 22 марта 2009 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 5,19% ($95) до $1 736 за 1 кв.м. При этом самым дешевым оставался Дарницкий район, со средним показателем $1 297/кв.м., самым дорогим Печерский район, где средняя цена продажи составила $2 972/кв.м.

Украинский рынок жилой недвижимости в 2011 году может столкнуться с серьезным дефицитом ввода новых площадей, после чего цены на новостройки начнут расти.

Рынок аренды жилья обваливают бывшие квартирные спекулянты. Пока аренда дешевеет медленнее, чем падает стоимость жилья на вторичном рынке, но спекулянты, увидев невозможность продать квартиры из-за снижения спроса, готовы вселять квартирантов в пустующие апартаменты за любую цену, чтобы хоть частично «отбить» свои инвестиции.

Из-за кризиса на мировых финансовых рынках цены на зарубежную недвижимость упали настолько, что некоторые наши соотечественники начали задумываться о покупке иностранного жилья. Впрочем, по мнению экспертов, такой шаг будет логичным, если вы приобретаете недвижимость для себя или рассматриваете такое вложение как долгосрочную инвестицию. Спекулятивных же возможностей в ближайшие годы рынок заграничного жилья, скорее всего, не предоставит.

За период со 2 по 8 марта 2009 года средняя цена продажи 1-3 комнатных квартир на вторичном рынке в Киеве снизилась на 1,44% ($27) до $1 853 за 1 кв.м. При этом самым дешевым оставался Дарницкий район, со средним показателем $1 391/кв.м., самым дорогим - Печерский район, где средняя цена продажи составила $3 175/кв.м.

За месяц квартиры в Киеве подешевели на 11%

Крупнейшие американские банки Citigroup Inc., JP Morgan Chase & Co и Morgan Stanley ввели мораторий на изъятие ипотечного жилья, сообщает Reuters. Тем самым банки дали правительству время на запуск программы поддержки ипотечного сектора стоимостью $50 млрд.

Рік Пацюка, що мешкає в норі, поступився місцем року Бика, який живе у хліві. А де житимемо ми? Ціни на оренду житла в іноземній валюті знизилися. Усі чекають ще більшого їх падіння. Одні експерти з нерухомості прогнозують, що до літа 2009-го ціни на нерухомість сповзуть до рівня 2003 року, а до осені 2009-го - до рівня 2000 року. Інші аналітики взагалі утримуються від якихось коментарів і радять не вірити прогнозам, розміщеним в Інтернеті. Мовляв, ринок надто непередбачуваний.

Внесудебное урегулирование реализации банками залогового жилья может осуществляться только при согласии заемщика.

Как передает корреспондент УНИАН, об этом сообщила директор департамента гражданского законодательства и предпринимательства Министерства юстиции Украины Инна ЗАВАЛЬНАЯ вчера в ходе круглого стола «Перспективы усовершенствования механизма реализации залогового жилья банками».

По ее словам, в случае невыполнения или ненадлежащего выполнения должником своих обязательств по договору ипотеки, банк может реализовать залоговое имущество тремя способами: по решению суда, по исполнительному предписанию нотариуса, а также по договору о внесудебном урегулировании или по предостережению, указанном в договоре об ипотеке.

Как отметила И.ЗАВАЛЬНАЯ, проблемы у банков возникают при применении третьего способа.

По данным представителя Минюста, до 14 января т.г., когда вступили в силу изменения в закон «Об ипотеке», Минюст разъяснил, что необходимо отличать договор о внесудебном урегулировании, который можно заключать, когда у должника возникли проблемы с банком по выплате кредита, и тогда он добровольно заключает этот договор и банк оформляем право собственности на залоговое имущество или же начинает процедуру реализации имущества.

При этом такое предостережение можно предусмотреть в договорах об ипотеке.

«В 99% договоров предусмотрено, что в случае неуплаты очередного тела кредита или процентов банк или оформляет на себя право собственности, или начинает реализацию предмета ипотеки. И вот тут и возникают сложные механизмы несовершенного законодательства, что на самом деле такая императивная норма предусмотрена, но ее невозможно реализовать на практике», - сказала она.

В то же время с 14 января т.г. предостережение в договоре об ипотеке приравняли к договору о внесудебном урегулировании. На сегодня, согласно закону об ипотеке, если должник не выполняет свои обязательства, банк, предупреждает должника за 30 дней о том, что он намеревается зарегистрировать право собственности на залоговое имущество за собой, или начинает процедуру продажи.

«Понятно, что за 30 дней должник может не успеть принять меры реагирования, сходить в суд, подать соответствующий иск и еще получить решение суда об обеспечении иска, которая будет, например, запрещать банку совершать какие-то действия», - добавила эксперт.

И.ЗАВАЛЬНАЯ уточнила, что законодатель, предусмотрев эту норму, не написал механизмов ее реализации: «например, если банк хочет продать от своего имени без согласия должника (потому что так написано в законе), он должен прийти к нотариусу и заверить договор купли-продажи».

Нотариус должен заверить договор на основе правоустанавливающего документа (договор купли-продажи).

«Такой правоустанавливающий документ всегда остается у должника и забрать его, если нет на то его воли, невозможно», - подчеркнула она.

В БТИ также необходимо предоставить этот правоустанавливающий документ, без которого он не имеет права перерегистрировать жилье.

Кроме того, должна быть проведена оценка, которая устанавливается или по соглашению должника и банка, или на основании оценки субъектом оценочной деятельности.

Другая проблема состоит в предоставлении согласия органа опеки, если в квартире проживает несовершеннолетний ребенок.

Что касается исполнительного предписания нотариуса, то нотариус совершает его, когда есть задолженность, безнадежность которой доказана.

«Только добровольные действия должника и кредитора, которые могут проявляться в том, что это будет отдельный договор о внесудебном урегулировании и не будет никаких протестов должника, тогда не будет никаких проблем. А если будут попытки реализовать  имущество или оформить право собственности без согласия на то должника, тогда возникает ряд очень больших проблем», - резюмировала она.

Как передает корреспондент УНИАН, об этом сообщила премьер-министр Украины Юлия ТИМОШЕНКО сегодня на первом заседании Антикризисного совета по вопросам стабилизации строительной отрасли.

«Министерство финансов должно разработать единый порядок приобретения жилья за средства государственного бюджета, который бы корреспондировался с нашими решениями», - сказала Ю.ТИМОШЕНКО.

Премьер-министр напомнила, что в ходе предыдущего совещания по вопросам преодоления кризисных явлений в строительной отрасли правительство поручило Министерству региональной политики и строительства подготовить к следующей сессии Верховной Рады все необходимые законодательные акты, которые необходимо срочно принять для поддержки строительной отрасли.

По словам Ю.ТИМОШЕНКО, основная поддержка будет направлена на завершение объектов, степень готовности которых составляет не менее 70%. При этом премьер подчеркнула, что планируется установить стоимость квадратных метров за счет минимизации прибыли строительных компаний и снижения цен на строительные материалы. «Цена квадратного метра должна быть четко просчитана, она должна быть минимизирована, но минимизирована до разумных пределов и не только за счет сокращения прибыли, но и за счет цены себестоимости тех строительных материалов, которые используются», - уточнила она.

Глава правительства также сообщила, что приоритетным направлением в кредитовании строительной отрасли станет обеспечение граждан кредитами на покупку жилья.

«Кредиты будут получать покупатели, и только в самых крайних, чрезвычайных ситуациях кредиты смогут получать строительные организации, потому что для нас важно, чтобы кредиты возвращались, а это означает, что это должны быть покупатели тех недостроенных объектов, в том числе и квартир», - сообщила Ю.ТИМОШЕНКО, отметив, что все ресурсы будут направляться на завершение строительства начатых объектов, а не на реализацию новых строительных проектов.

По словам профессора в области финансирования недвижимости Государственного университета Аризоны Энтони Сэндерса, многие "новые" ипотечные продукты являются повторением старых, получивших распространение в конце 1970-х – начале 1980-х гг. прошлого века, когда экономика США характеризовалась высоким уровнем инфляции и высокими процентными ставками по кредитам.

Журнал Forbes решил составить список наиболее креативных способов приобретения жилья в США.

Кредиты, обеспеченные ценными бумагами (securities-backed loans). Кредитные организации предоставляют заявителю займ в размере 80% от стоимости его или ее портфеля ценных бумаг сроком от трех до десяти лет. Годовая процентная ставка по такому кредиту составляет от 3 до 5%. По истечении заранее оговоренного периода времени заемщик может решить, нуждается или нет в своих акциях.

Приобретение жилья в совместное владение (shared-ownership houses). Получило наибольшее распространение в сегменте недвижимости для отдыха. Суть данной схемы заключается в том, что некоторое множество людей образует кооператив для приобретения одного объекта недвижимости или группы объектов.

Двухшаговая ипотека (two-step mortgages). Ипотечный кредит с фиксированной ставкой, амортизация которого происходит в течение 40 лет. В результате ежемесячные выплаты по такому займу являются ниже, чем у кредита, взятого на меньший срок, из-за увеличенного срока выплат.

Через 5-10 лет подобный займ превращается в ипотечный кредит с плавающей ставкой (adjustable-rate mortgage), что дает заемщикам больший простор для гибкости при выплате процентов по кредиту.

Ипотечный кредит с постоянной амортизацией (constant amortization mortgage). Кредит, выплаты по которому являются номинально одинаковыми на протяжении всего периода его действия.

В связи с этим основная сумма кредита сокращается гораздо более стремительными темпами, чем при стандартном ипотечном кредите. Однако сумма первоначальных выплат при таком кредите является выше, чем при стандартном, уменьшаясь с течением времени.

Семейный займ (family loan). Родители могут одалживать детям средства на приобретение собственного жилья – например, с помощью банковского займа под залог семейного дома.

Семьи, желающие прибегнуть к подобному виду кредитования, составляют схему выплат по кредиту, а кредитор устанавливает размер процентной ставки – в противном случае Служба внутренних доходов США будет расценивать подобный займ как подарок, облагаемый высокими налогами.

 

Ипотечные кредиты на покупку жилья на первичном рынке пополнились еще одним предложением. Теперь такой продукт предлагают два банка. За последние два месяца (с 24.11.2008) ипотеку предлагал всего один банк.

По данным компании «Простобанк Консалтинг», сегодня два банка из 50-ти лидеров на рынке кредитования предлагают кредиты в гривне на первичном рынке жилья: «Киевская Русь» и Кредитпромбанк.

Оба учреждения предлагают достаточно выгодные условия на различные сроки от пяти лет, но только для недвижимости конкретного застройщика: «Киевская Русь» предлагает кредит в жилом комплексе «Ольжин Град» с первоначальным взносом от 20% и ставками от 17,05% годовых, Кредитпромбанк предлагает кредит по программе с Государственным ипотечным учреждением в жилом комплексе «Брест-Литовский» с авансом 25%, под ставки от 15,07% годовых.

На первый взгляд, появление кредитов на первичном рынке недвижимости – признак позитивных изменений.

Однако эксперты считают, что такая ситуация, не несет ничего хорошего, ведь таким образом банки могут всего лишь пытаться спасти аффилированных с ними застройщиков, чтобы не дать им окончательно остановиться - сообщает Ugmk.

«С одной стороны такая ситуация связана с уменьшением рисков: банки выбирают наиболее выгодные проекты, - объясняет Александр Седых, финансовый директор компании «Простобанк Консалтинг».

– А с другой стороны – банки могут самостоятельно участвовать в строительстве, и поэтому они могут предлагать кредиты у конкретных застройщиков, чтобы отбить инвестированные в собственные проекты средства. Поэтому условия могут быть очень выгодными, как мы видим сегодня, причем независимо от того, кредитуют ли банки за свои средства, либо по программе с ГИУ».

Золотые времена футурологии – 1960‑е годы. «Наука о будущем» рвалась в быт. Всеми владело предчувствие чудес, радикального перелома в истории человечества. Огромные перспективы космонавтики, мыслящие машины, серийные авто с газотурбинным двигателем, невиданный рывок в производстве пластмасс. Все это сказывалось на архитектурном стиле, завороженном аэродинамичными формами транспортных объектов.

Испанский архитектор Сантьяго Калатрава любит неординарность. И, надо сказать, его проекты впечатляют. Стиль Калатравы можно вкратце охарактеризовать как обыгрывание в жилых и публичных зданиях мостостроительного дизайна (стальные башни, ванты, гигантские чистые криволинейные поверхности) в сочетании с напористой идеологией, оправдывающей технический экстремизм.

В Украине сравнительно недавно появился новый вид «строительного» бизнеса – люди покупают дома в селах, разбирают их, перевозят на новое место и там уже отстраивают заново. Точнее сказать, занимаются этим в нашей стране уже довольно давно, но раньше не наблюдалось такой активности. А вот за последние несколько лет этот вид строительства стал очень популярным.

«Если хотите снизить ставку по ипотеке, подождите еще год—два. Кризис закончится, и ставки снизятся», - саркастично отметил один из банкиров. Неплохой совет. Но не для тех, кто нуждается в отдельном жилье уже сейчас. Тем более, что сегодня, когда рынок недвижимости замер, есть прекрасная возможность купить первичное жилье на 10%, а то и 20% дешевле, чем полгода назад. Итак, как снизить процентную ставку по ипотеке.

Ведущая строительная компания США D.R.Horton Inc. пятый месяц подряд работает в убыток.

За неделю цена выросла на 0,7%, по мнению экспертов цены растут в связи с ситуацией на рынке «первички».

Власти пока не решили проблемы ни одного инвестора, обманутого застройщиком.